Qué es el usufructo

El usufructo es un derecho que permite a una persona —el usufructuario— usar y disfrutar de una vivienda que no es de su propiedad, e incluso alquilarla y cobrar las rentas. La propiedad «de fondo» pertenece a otra persona, el nudo propietario. Es una figura muy habitual en las herencias españolas: por ejemplo, el viudo o la viuda se queda con el usufructo de la casa y los hijos, con la nuda propiedad.

Qué ocurre cuando fallece el usufructuario

La clave es esta: por norma general, el usufructo se extingue con la muerte del usufructuario (así lo recoge el Código Civil). En ese momento, la plena propiedad se consolida en el nudo propietario, que recupera todos los derechos sobre la vivienda, incluidas las rentas futuras del alquiler (que hasta entonces correspondían al usufructuario).

El efecto sobre el contrato de alquiler

Aquí está lo importante para inquilinos y herederos. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé que los arrendamientos firmados por un usufructuario se vean afectados al extinguirse el usufructo, según recogen despachos especializados como Fotocasa Life y Safinco. Dicho de otro modo: quien alquilaba ya no tiene la facultad de hacerlo, y el contrato puede quedar sin amparo. Hay matices —por ejemplo, según juristas, si el nudo propietario no reacciona en un breve plazo tras el fallecimiento, la relación puede prorrogarse de forma tácita—, pero la regla de partida es que el arrendamiento decae con el usufructo.

Qué conviene hacer

Tanto si eres inquilino de una vivienda cuyo arrendador era usufructuario, como si eres heredero (nudo propietario), lo prudente es moverse con rapidez y por escrito: notificaciones, fechas y acuerdos claros evitan conflictos. Y, sobre todo, conviene consultar a un abogado especializado en derecho sucesorio e inmobiliario, porque cada herencia es distinta: el contenido del testamento, el tipo de inmueble o las cláusulas del contrato pueden cambiar las cosas.

Aviso: este artículo es divulgación general, no asesoramiento jurídico. Ante una situación concreta, acude a un profesional.